CASTRO/DALCAHUE (La Opinión de Chiloé) — Un interesante caso relativo al «justo precio» de una propiedad es el que por estos días pasará a la vista de la Corte de Apelaciones de Puerto Montt, todo luego que un funcionario público perdiera en primera instancia ante el Juzgado de Letras de Castro una demanda interpuesta por la vendedora de un predio quien acusó haber sufrido una lesión enorme tras recibir un monto no acorde a la valoración real que tenía el terreno.
De acuerdo a información judicial que tuvo a la vista La Opinión de Chiloé, los hechos se remiten al 18 de febrero del año 2021 cuando ambas partes celebraron, mediante escritura pública, un contrato de compraventa donde la demandante le vendió al demandado un inmueble rural ubicado en el sector Mocopulli, Dalcahue, de 0,74 hectáreas de superficie, todo por la suma de $4.000.000.-
Sin embargo, el 16 de abril de 2021, la vendedora ingresó una demanda de recisión de contrato por lesión enorme, con indemnización de perjuicios, en contra del empleado público que le compró, acusando que por aparente ignorancia o desconocimiento u otras razones, se percató que el precio fijado era inferior, a lo menos, a la mitad del que sería el justo precio.
Explicó que tras averiguaciones que realizó y antecedentes que recopiló pudo determinar que predios similares al suyo en el mismo sector se habían vendido por alrededor de 40 millones de pesos, por lo que el monto fijado en la compraventa era lesivo.
Así las cosas, y viendo que no había pasado el plazo de 4 años exigido por la ley (desde la fecha del contrato) para darse cuenta de lo que ocurrió, explicó al tribunal que el Código Civil permite a cualquier vendedor exigir el justo precio de la cosa que vendió, siempre que se percata de su equivocación, omisión u otro razonamiento acorde a derecho dentro de los 4 años siguientes a la firma del contrato.
En efecto, en su artículo 1888 el Código Civil dice que «El contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme», mientras que por su parte el artículo 1889 del citado cuerpo legal ha detallado que «El vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. El justo precio se refiere al tiempo del contrato».
O sea, este tipo de demandas aplica cuando una persona vende una cosa más barata de lo que realmente vale, o un comprador compra una cosa más cara de lo que realmente vale. Sólo sería posible usar esta norma en los bienes raíces o inmuebles (que no se pueden mover o trasladar sin sufrir deterioro o destrucción).
Agregó la demandante que así, en virtud del inciso primero del artículo 1890 del Código Civil, en su caso aplica lo siguiente: «El comprador contra quien se pronuncia la rescisión, podrá a su arbitrio consentir en ella, o completar el justo precio con deducción de una décima parte; y el vendedor en el mismo caso, podrá a su arbitrio consentir en la rescisión, o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte».
¿Qué significa eso? En términos sencillos, si el vendedor se da cuenta que el precio al que vendió algo era mayor a lo que recibió, podrá recurrir al comprador para que le pague la diferencia (descontándole el 10%) o bien, exigir que se deje sin efecto el contrato de compraventa. De negarse el comprador, puede recurrir ante tribunales, algo que hizo la demandante en este caso.
Hay que precisar que lo mimo ocurre al revés con un comprador cuando se da cuenta que el precio al que compró algo era menor a lo que pagó. Aplica el mismo procedimiento.
Eso sí, se debe indicar que el artículo 1893 del Código Civil bloquea este tipo de recursos cuando el comprador pierde lo que compró o si lo ha vendido a un tercero antes de interpuesta la demanda, salvo que la haya vendido por más de lo que había pagado por ella; pues en tal caso podrá el primer vendedor reclamar este exceso, pero sólo hasta la concurrencia del justo valor de la cosa, con un descuento del 10%.
En vista y considerando, la aludida indicó al juez de Castro que producto de la venta, se provocó una lesión enorme porque el precio pagado fue inferior al justo precio y que este será siempre el valor comercial de la cosa.
Dijo que el avalúo fiscal de la propiedad habría ascendido a $7.535.917.- y que éste era tan solo un ínfimo porcentaje del precio real, por lo que derechamente pidió que el comprador le devuelva el terreno (y ella haría lo propio con el dinero que recibió) o bien, que el comprador le pague el dinero restante del precio que realmente valía el predio con el descuento respectivo.
Luego, en el considerando noveno del fallo, el Juzgado de Letras de Castro explicó que son requisitos para que proceda la lesión enorme en la compraventa de inmuebles: a) que exista un contrato de compraventa de inmueble; b) que exista una desproporción en los términos exigidos por la ley, entre el precio de venta y el justo precio del inmueble; c) que la acción rescisoria no esté prescrita.
Corroborada la existencia del contrato, en el considerando décimo octavo se indicó que «el certificado de avalúo fiscal, a juicio del tribunal, no resulta un antecedente determinante para poder fijar el justo precio de un inmueble rural, toda vez que dicha valoración obedece a metodologías distintas, para calcular el impuesto territorial. A su vez, los bienes calificados como agrícolas, tienen una valoración fiscal sustancialmente más baja que los inmueble urbanos, toda vez que no tienen por regla general incorporada la valoración de las construcciones adosadas al terreno, las que por regla general no suelen ser regularizadas por los constructores, para evitar el pago de los permisos de construcción y los impuestos correspondientes».
Ergo, agregó en el considerando décimo noveno que «un antecedente documental que sí resulta ser más relevante para establecer el justo precio del inmueble, es el instrumento privado denominado informe de tasación».
Así las cosas, en la tasación comercial que se hizo se determinó que éste tendía un avalúo de $78.090.000.-, ello en atención a que dentro del sitio existiría una vivienda de aproximadamente 60 metros cuadrados que, en opinión del tribunal, no se había declarado cuando se vendió el terreno porque aparentemente se buscaba evadir el pago de IVA.
Luego, la sentencia indica que «el precio de tasación estimado en este informe de tasación aportado por la actora, y principalmente el valor de tasación de la vivienda construida, será corregido hacia un valor inferior al determinado en el informe, teniendo en cuenta como margen de referencia el precio promedio indicado por la propia actora en su libelo demanda, respecto de inmueble similares».
Por lo tanto, el tribunal indicó que el justo precio era de $50.000.000.- y no los $78.090.000.-, por lo que realizó un ajuste reduciendo el precio comercial en alrededor de un 36%, y desde ahí recién aplicó la ley para volver a descontar un 10% y estimar cuanto era lo que el comprador debería pagar como saldo.
En el considerando trigésimo tercero concluye que «fijado el justo precio del inmueble por este tribunal, en la suma de $50.000.000, y deducida una décima parte al justo precio ($5.000.000), resulta como precio a completar por el comprador, la cantidad de $ 45.000.000», y como ya se había pagado $4.000.000.-, entonces se ordenó al funcionario público pagarle a la demandante los restantes $41.000.000.- faltantes.
No ordenó devolver el predio ya que el demandado, aparentemente creyendo que engañaría al tribunal, vendió la propiedad a un tercero con posterioridad a la presentación y notificación de la demandada. Para el Juzgado de Letras de Castro, ello fue intrascendente y lo único que hizo fue dejar como única alternativa que el aludido deba pagar los 41 millones en dinero en efectivo.
Es más, a ese monto deberá sumarte las costas de la demanda, las que podrían superar incluso los 5 millones de pesos adicionales.
Este caso espera ser visto en la Corte de Apelaciones de Puerto Montt esta semana, por lo que de ser confirmado, podría estar asentando jurisprudencia reciente en la Provincia de Chiloé respecto a la forma en cómo se determina el justo precio que, como se ha visto en el fallo de primera instancia, no necesariamente representa el precio del avalúo comercial.
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